Mitarbeiterunterkünfte: BFH-Urteil kann Gewerbesteuer erhöhen – jetzt prüfen statt später zahlen

Mit Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. III R 39/22) hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, dass Mietzinsen für Mitarbeiterunterkünfte der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 GewStG unterliegen können, wenn die Unterkünfte dem Betrieb dauerhaft dienen und wirtschaftlich dem Gewerbebetrieb zuzuordnen sind. Damit rückt ein Thema in den Fokus, das vor allem Unternehmen betrifft, die Wohnraum nicht nur „nebenbei“, sondern strukturiert zur Personalgewinnung und Einsatzplanung bereitstellen – etwa Personaldienstleister sowie Betriebe aus Bau, Logistik, Gastronomie und Pflege. Die Hinzurechnung soll die objektive Ertragskraft eines Unternehmens vergleichbar abbilden, unabhängig davon, ob Immobilien gekauft oder gemietet werden.

In der Praxis hatten viele Unternehmen bislang argumentiert, Mitarbeiterwohnungen dienten in erster Linie sozialen Zwecken und seien deshalb nicht als betriebliche Grundlage zu werten. Der BFH konkretisiert diese Sichtweise und macht deutlich: Entscheidend ist nicht das Etikett „sozial“, sondern ob die Unterkünfte für die Geschäftstätigkeit wirtschaftlich notwendig oder von erheblicher Bedeutung sind – zum Beispiel bei mobilen Einsatzkräften, regelmäßig wechselnden Einsatzorten oder Sammelunterkünften in unmittelbarer Nähe zum Einsatzort. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Mitarbeiterwohnung automatisch hinzuzurechnen ist; maßgeblich bleiben Funktion, zeitliche Dauer und die organisatorische Einbindung in das Geschäftsmodell.

Unternehmen mit umfangreichen Unterbringungsmodellen sollten deshalb ihre bisherige Praxis zeitnah prüfen, die betriebliche Nutzung sauber dokumentieren und bewerten, ob Anpassungen in Vertragsgestaltung, internen Prozessen oder der Struktur der Unterbringung sinnvoll sind. Je nach Ausgestaltung kann das Urteil zu einer höheren Gewerbesteuerbelastung führen – und genau deshalb ist ein vorausschauender Check jetzt meist günstiger als eine spätere Korrektur unter Zeitdruck. Quelle: BFH, Urteil vom 15.01.2026 – III R 39/22